Đề tài: Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành

Điểm: 9,6

CHƯƠNG 1:

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1.1.         Khái niệm và đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1.  Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai (sau đây viết tắt là HTTTL) theo hình thức liệt kê, theo đó, tài sản HTTTL bao gồm: Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Nhà ở cũng là một loại tài sản nên khi đáp ứng được các đặc điểm của tài sản HTTTL thì đó cũng là nhà ở HTTTL. Do đó có thể chỉ ra những yếu tố của nhà ở HTTTL như sau:

(i)                Yếu tố vật chất: Đó có thể là nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình thành. Nhà ở hình thành tức là đã tồn tại như một thực thể mà mọi người đều có thể nhận dạng, gọi tên và khai thác theo đúng tính năng, công dụng của nó.

(ii)             Yếu tố pháp lý: Nhà ở đó chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể xác lập giao dịch. Đối với các loại nhà ở mà luật quy định chủ thể giao dịch phải đứng tên chủ sở hữu của tài sản được bán, tặng cho, thế chấp… thì sẽ không bao gồm tài sản HTTTL.

(iii)           Yếu tố thời gian: Hai yếu tố trên phải được xét tại thời điểm xác lập giao dịch, nghĩa là nhà ở đã hình thành hoặc chưa hình thành và chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể của giao dịch. Thời điểm xác lập giao dịch chính là thời điểm các bên ký kết giao dịch.

Trên cơ sở phân tích các yếu tố trên của nhà ở HTTTL, chúng ta có thể rút ra khái niệm cho loại tài sản này như sau: Nhà ở HTTTL bao gồm nhà ở chưa hình thành, đang trong quá trình hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán, nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng mua bán mới thuộc sở hữu của bên mua.

Theo quy định của khoản 19 Điều 3 Luật Kinh doanh nhà ở năm 2014: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Như vậy, khái niệm tài sản HTTTL của Bộ luật Dân sự năm 2015 có sự khác biệt với khái niệm nhà ở và công trình xây dựng HTTTL của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Đó là ngay cả khi nhà ở, công trình xây dựng đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm chủ thể xác lập giao dịch thì vẫn được coi là tài sản HTTTL. Có thể nói, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã thiết kế khái niệm nhà ở, công trình xây dựng HTTTL dưới giác độ vật chất, còn Bộ luật Dân sự năm 2015 thì xây dựng khái niệm trên dưới giác độ nhà ở là đối tượng của giao dịch nên cần phải được đáp ứng cả hai tiêu chí vật chất và pháp lý (chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho bên mua tại thời điểm xác lập giao dịch mua bán).

1.1.2.  Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chế định pháp luật về hợp đồng và các vấn đề liên quan đến giao dịch dân sự được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Bộ luật Dân sự được coi là luật gốc quy định các vấn đề chung về hợp đồng. Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua. Hợp đồng mua bán là hình thức pháp lý phổ biến thể hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao kết hợp đồng giữa các bên phải được thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở lại không đưa ra định nghĩa cụ thể về giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (hay còn gọi là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Theo quy định tại Điều 385 và Điều 500 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" và "Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Từ hai khái niệm trên đây ta có thể nhận diện khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật

1.1.3.  Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là loại hợp đồng mua bán nhà ở nên trước tiên nó có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một hợp đồng song vụ. Theo đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua. Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ  một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình.

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng có đền bù. Tức là, trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở. Trong hai loại quan hệ này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho. Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà. Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng. 

Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người

Ngoài ra, nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm thể hiện tính đặc thù (đối tượng của loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khác hơn so với các loại hợp đồng khác). Vì vậy, ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn có nhiều các đặc điểm riêng biệt như:

Thứ nhất, ở thời điểm ký hợp đồng mua bán, đối tượng của hợp đồng chưa được hình thành hoặc đang hình thành. Cụ thể  nhà ở được coi là nhà ở hình thành trong tương lai phải đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng ở thời điểm thực hiện giao dịch về nhà ở đó và có cơ sở xác định nhà ở đó sẽ được xây dựng và hoàn thành trong tương lai.

Thứ hai, đối tượng của giao dịch là nhà ở: Nhà ở thuộc đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.

Thứ ba, nhà ở phải được phép giao dịch. Đây là một trong các điều kiện đối với nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa mãn, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu từ thời điểm ký kết. Cụ thể, theo điều 55 luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai nói chung và nhà hình thành trong tương lai nói riêng để có thể được đưa vào kinh doanh là : Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Thứ tư, chủ thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng những điều kiện riêng do pháp luật quy định. Bên bán phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản và bên mua phải là đối tượng được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam theo quy định của pháp luật.